La nueva plusvalía y sus métodos de cálculo

Para calcular la nueva plusvalía, son muchos clientes que nos preguntan por la complejidad del cálculo que conlleva el impuesto del plusvalía, por lo que vamos a intentar dar claridad al delicado asunto.

Introducción

Recientemente, se han introducido cambios en la normativa de la plusvalía municipal en Valencia, los cuales contemplan dos tipos de cálculos distintos entre los que poder elegir. El primero de ellos es conocido como el «basado en años«, el cual se basa en los años que lo hemos tenido en propiedad multiplicado por la base imponible que le corresponde y el tipo de gravamen municipal al momento de la transmisión.

El segundo tipo de estimación de la nueva plusvalía, denominado «basado en el beneficio obtenido«, toma en consideración el diferencial entre la compra y la venta, el coeficiente del valor catastral, la base imponible resultante y el tipo de gravamen municipal.

Ambos tipos de métodos tienen como finalidad determinar la base imponible sobre la cual se aplicará el tipo impositivo correspondiente, resultando en el importe exacto que se deberá abonar a la administración municipal.

1. El Método 1: calcular la plusvalía  según los Años de propiedad

 

Supuesto de un piso en una población de L’Horta Nord que aplica el coeficiente del 2’8% anual:

1/Años de propiedad x coeficiente municipio: 10 años x 2,8% = 28%

2/Calculo de la base imponible del impuesto: 20.000€(Valor suelo Ibi) x28%=5.600€

3/Cuota plusvalía municipal= 5.600€x27%(tipo gravamen)= 1.512€

Nota: Es un calculo orientativo, para saber si puedes vender sin pagar la plusvalía municipal, hasta la solicitud a tu ayuntamiento después de la firma de escritura.

2. El Método 2: para calcular la nueva plusvalía basado en Beneficio obtenido entre compra y venta

 

Ejemplo de una vivienda en un municipio de L’Horta Nord con tipo de gravamen del 27%:

Valor de adquisición: 105.000€. Valor de venta: 145.000€. Valor catastral vivienda Ibi: 45.000€. Valor catastral suelo Ibi: 20.000€ Período de tenencia: 18 años.

 

Beneficio de la venta = Precio venta 145.000€- Precio compra 105.000€ = 40.000€

Porcentaje de valor catastral del suelo  = Valor catastral suelo: 20.000€x100/Valor catastral total: 45.000€= 44,44 %

La base imponible es: 40.000€x44,44%= 17.777,78€
El importe de la plusvalía (tipo de gravamen varia según el municipio)= 27%x17.777,78= 4.800€

Conclusión

En este ejemplo, la plusvalía generada por la venta por el método basado en años resulta bastante más conveniente. Este sería el importe que debería pagar el propietario al Ayuntamiento de municipal. Cabe mencionar que este ejemplo es una simplificación y puede haber otros factores a considerar, como posibles bonificaciones o exenciones, entre otros.

Para obtener resultados exactos, se recomienda consultar con profesionales calificados especializados en tributación. Y de paso solicitar una valoración precisa de tu inmueble  para vender con la máxima rentabilidad en el menor tiempo.

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