¿Se puede vender una vivienda sin escritura?

 

La respuesta es que sí se puede vender una vivienda sin tener escritura. Como profesional inmobiliario hemos vendido casas de propietarios sin inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad. Esto puede llevar a problemas legales en el futuro, como reclamaciones de terceros que afirmen tener derechos sobre la propiedad. Por lo que debemos realizar un estudio previo exhaustivo sobre la propiedad y su titularidad real.

Requisitos para vender sin escritura:

    • Demostrar la propiedad: Es fundamental demostrar que el vendedor tiene la titularidad de la vivienda, aunque no tenga escrituras. Esto se puede hacer mediante:
    • Documento privado de compraventa: Si la vivienda se compró en un pasado, pero no se formalizó la escritura pública, este documento puede ser suficiente para demostrar la propiedad.
    • Heredero sin formalizar: Si la vivienda se ha heredado, pero no se ha realizado la inscripción en el Registro de la Propiedad, se puede demostrar la propiedad mediante la documentación de la herencia.
    • Otros documentos: En algunos casos, otros documentos como la cédula catastral o el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) pueden ser útiles para demostrar la propiedad.

Opciones para vender una vivienda sin escrituras:

1. Escrituración previa a la venta, iniciando un expediente de dominio

Es un procedimiento legal que se utiliza para inmatricular una vivienda o cualquier otro tipo de propiedad inmueble cuando no se cuenta con los documentos adecuados que demuestren la titularidad de la misma. Este procedimiento se utiliza principalmente en situaciones en las que no se puede obtener la escritura pública de propiedad, como por ejemplo cuando ha habido pérdida de documentos, herencias complicadas, o propiedades que han estado en posesión de una persona durante mucho tiempo pero nunca se han registrado a su nombre.

El proceso de expediente de dominio generalmente dura 6-12 meses, pudiéndose alargar sino localizan a los colindantes y implica los siguientes pasos:

  1. Solicitud: Se presenta una solicitud ante el organismo competente en materia de registro de la propiedad, en la que se explica la situación y se solicita la inmatriculación de la propiedad a favor del solicitante.
  2. Publicación y Notificación: Se realiza una publicación en un medio oficial o se notifica a las partes interesadas, como posibles reclamantes de la propiedad, para que tengan la oportunidad de presentar sus reclamaciones.
  3. Pruebas: El solicitante debe presentar pruebas suficientes para demostrar su derecho de propiedad sobre la vivienda. Estas pruebas pueden incluir testigos, documentos antiguos, pruebas de posesión continua, entre otros.
  4. Resolución: Una vez que se han revisado todas las pruebas y se ha comprobado que el solicitante tiene derecho a la propiedad, se emite una resolución por parte del organismo competente en la que se ordena la inmatriculación de la vivienda a favor del solicitante.
  5. Registro de la Propiedad: Finalmente, la vivienda se registra a nombre del solicitante en el registro de la propiedad, lo que otorga un título legal que certifica su derecho de propiedad sobre la misma.

2.Venta a un particular con conocimiento de la situación:

Mediante aportación de doble título público, que pueden ser:

  1. Testamento: Si el fallecido dejó un testamento, este documento puede servir como uno de los títulos públicos. El testamento es un documento legal que establece cómo se deben distribuir los bienes del fallecido entre los herederos.
  2. Escritura de Adjudicación de Herencia o Acta de Declaración de Herederos: Este documento es emitido por un notario o autoridad competente y certifica quiénes son los herederos legales del fallecido y la porción de la herencia que les corresponde.
  3. Escritura  nueva de la actual compraventa: como segundo título que se formaliza en la actualidad.

 

 

Perjuicios de vender una vivienda sin escritura:

1. Inseguridad jurídica:

  • Falta de prueba de propiedad: Sin la inscripción en el Registro, es más difícil demostrar la titularidad del inmueble. Esto puede ser un problema en caso de conflictos legales o si se quiere vender la vivienda.
  • Riesgo de fraude: El vendedor podría no ser el verdadero propietario del inmueble, o podría haber cargas ocultas sobre la vivienda (como hipotecas o embargos) que no se conocen al no estar inscrita en el Registro.

2. Dificultades para la venta sin escritura:

  • Menor valor: Las viviendas sin registrar suelen tener un valor inferior en el mercado, ya que los compradores no están dispuestos a asumir el riesgo de una compra insegura.
  • Proceso de venta más complejo: La venta de una vivienda sin registrar es más compleja y requiere de más trámites legales.
  • Imposibilidad de obtener una hipoteca: Las entidades bancarias no suelen conceder hipotecas para la compra de viviendas que no están inscritas en el Registro.

3. Otros perjuicios:

  • Imposibilidad de acceder a subvenciones: Algunas subvenciones públicas para la vivienda están condicionadas a que el inmueble esté inscrito en el Registro.
  • Problemas en caso de fallecimiento del propietario: Si el propietario de una vivienda sin registrar fallece, la transmisión de la propiedad a sus herederos puede ser más compleja.

 

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